こんにちは、海外遊牧民のイルカです。
きっとこのサイトを見てくださっている方は、不動産投資にも興味があるんじゃないかと思うのですが、
今日はどんな物件を選んだらいいのか？というテーマでお送りしたいと思います。
私の選び方は、教科書的に言われていることとは反対だったりします。
投資物件も自分の家と同じ選び方で
王道の教えでは、「物件に惚れるな、数字に惚れろ」なのですが、私は自分も住みたいような家を買うようにしています。
すると自信をもって客付けもできるし、結果気に入って長く住んでくれるので、得なのです。
不動産投資物件を買うというよりは、将来の自分の家を買うような気持ちです。
今まで買った家は全部自分が住みたいような家でした。
日本で買った物件もそう。
お風呂と洗面台だけリフォームして〜、２階の書斎は収納がないので、作り付けの棚をつくって〜♪などと夢が広がっています。
というか、マイホームとしては、すごく安いです。築22年ですが、キレイに使われていました。
2部屋入っていて隣の部屋を貸せるので、ローンと経費はそちらからの家賃でまかなえます。なので、実質無料でマイホームを手に入れたことになります。
でも、なんというか借金するので、迷いみたいなのもちょっと顔をのぞかせたりしまして、新築で4000万ぐらいの家を日本で買う人は、もっと心が揺れるんだろうなぁと思ってみたり。
ただもちろんいくらいい物件だとはいえ、利益のでない家は買いません。それはどんなに惚れても買いません。最初に数字で選別をして、候補の家の中から住みたいような家を選ぶということです。
数字的には、地方の木造築20年までで表面利回り12％以上、というのが私たちのスクリーニングする基準です。
これが正解というのではもちろんなくて、新築をやる人、RC一棟ものをやる人、戸建てリフォームの人と、様々なやり方があります。
ニュージーランドですごく暗くて、道路から1段下がっている土地の家が格安で売りにだされていたんですよね。
仲介業者の人は、数字的にはバッチリだったので、なぜ買わない？みたいな顔をしていましたが、私は断りました。
自信をもって、貸し出しできないですからね。
借り入れは怖い？
ただ、ニュージーランドでは買うとき、海外の銀行から借り入れしたにもかかわらず、あんまり怖さとかなかったんですよね。
ひょいっとやってしまった、そしてうまくいったので、またひょいっと増やしてしまった、みたいな感じで。
家の値段が上がるっていうのが基本としてあるので、何かあったら売っちゃえばいいや〜と思えたのも大きいし、
空室率がとにかく低いので、すぐに新しいテナントさんが入るのを体感していたので、ローンを返していくのにも不安はなかったです。
結果的に高く売れる
私たちはニュージーランドの物件を売るとき、ターゲットを投資家ではなく、マイホームを求める人達にして、訴求しようとしました。
結果これが大当たり！
1週間で売れた時は、契約を結んだそのすぐ後に、あと50万出すという中国人の方々が現れたぐらいです。
（残念ながらもう契約してしまっていたので50万を逃しましたが、最初の方々もすごく気に入って資金繰りに奔走してくれたのでそっちの方に売れてよかったのかもしれません）
結局自分が住みたいような家を買っておいて、壁をキレイに塗る、芝生を整えるなどコツコツとバリューアップしておくと、
家賃も高く取れるし、売るときにも高く売れるようになるんですよね。
あっ、もちろん賃貸物件ですから、物件に惚れる前にちゃんとキャッシュフローの計算はしますよ。
数字でふるいにかけた後の話です。
ただ数字上はすごく利益がでるけれども、自分は住みたいと思えない物件と、利益はそこそこだけど、自分が惚れた物件とだったら、迷わずに惚れた物件の方を選びます。
これって職業倫理の問題でもあると思うんですよねー。
自分は住まないで人に貸すからって、自分はとても住みたいと思えないようなものを買うのって、なんかちょっと違うよなと思います。
これは個人的に意見が分かれるところだと思うので、あくまでひとつの参考として読んでいただけたら幸いです。
コメント