こんにちは、遊牧民のイルカです。
昨日は、なぜか日本で不動産投資をしている夢を見ました。やっぱり日本でもやれっていうことなのかなぁと思い直してみたりして。
今日は、サイドFIRE後の収入源としての不動産投資について、お話したいと思います。
不動産投資ってファイナンシャルフリーになるためのひとつの王道みたいな投資法でありますが、投資というよりは経営の側面も強いと思います。
なので、特に最初はかなりの時間を勉強と研究に当てないと、そもそもいい物件を買うところまでたどりつけません。
その後も、外注化して落ち着くまでは、色々と対策なども必要になってきますが、一通り経験し終わると、
あとはちょっとしたメンテナンスですむようになるので、サイドFIREと相性がいいと思います。
サイドFIRE後の収入源としての不動産投資
1500円の物件を2棟買って、毎月33万円の収入
アーリーリタイア後に、いくら必要なのかにもよるのですが、例えば毎月33万円ぐらいの収入がほしいとします。
そうすると、利回りが15％で1500万円の物件を金利３％で買います。物件価格50％（1500万）の頭金をいれて2棟買えば、毎月約33万円の収入となります。（実際は、修繕費や経費がかかったりするので、もっと少なくなりますが）
これは、融資を返しながら経営していくので、何十年か後には無借金で年間家賃450万円が見込めることとなります。
月の収入が37.5万円となりますね。
2000万円の物件を2棟買って、毎月43万円の収入
利回りが15％で2000万円の物件を買います。金利３％で物件価格30％（1200万）の頭金をいれて2棟買えば、毎月約43万円の収入となります。
これも、融資を返しながら経営していくので、何十年か後には無借金で年間家賃600万円が見込めることとなります。
このケースだと月の収入が50万円となりますね。
これならば、結構余裕をもったサイドFIRE生活に入れるんじゃないかと思います。
もしもっと早く借金を返してしまいたければ、手取りは少なくなりますが、10年とかでの完済も可能です。物件によっては、融資が数年程度しかひけないものもあります。
ここで注目してほしいのは、頭金の金額
上記の２つの例なのですが、実は月に43万の家賃収入を得るよりも、月に33万を得るほうが、頭金が300万円ほど多いのです。
これが、レバレッジの力です。不動産投資だと、このように借り入れを大きくすることで、金利を払っても多く借り入れたほうが、手元に残るお金が多かったりします。
リスク回避のため、頭金は多めに
というわけで、頭金を少なくしたほうが、レバレッジ（てこの原理）を最大限に活かせるのですが、不動産投資は何が起きるかわかりません。
台風、地震、津波などの自然災害もそうですし、事故死などが物件でおこるかもしれません。
物件を失って、借金だけ残っているというのは困りますよね〜。
外国では、「ノンリコースローン」といって、最悪物件を手放せば、借金はちゃらにしてくれる国も多いのですが、日本ではなにがあろうとしっかりと返済をせまられます。
これは個人のリスク・ヘッジの仕方にもよるのですが、私たちは頭金を少なくして、早くゴールを目指すよりも、ちょっとゆっくりでもいいので、確実な方法を選んできました。
地方でも利回り15％はかなりのボロ物件なので工夫が必要
話は上記の２つの例に戻りますが、地方でも利回り15％というのは、相当にボロ物件だと思われるので、自分で安いリフォーム会社を探したり、DIYを自分たちで行ったりと、だいぶ工夫する必要がでてきます。
あとは車社会の地域を狙って、駅からすごく遠い物件をデザイナーズマンション風にアレンジして、差別化をするとかしないと、なかなかこの利回りでは買えないと思います。
最初から一棟物に手をだすと怖いと思うので、まずは小さな区分マンションや戸建てから始めて、慣れてきたら一棟ものを買うのがいいと思います。
不動産投資をやるなら、海外がオススメ
これも英語力や問題解決能力が必要とされるのですが、不動産投資を今からやるなら海外かなぁと思ったりもして。今から日本の不動産投資をやるのは、ちょっと怖い感じがするんですよね〜〜。
特に日本だけに集中して物件を持つと、将来の人口減少のあおりをもろに受ける気がします。
今も空き家は増え続けていますし、かといって新築を作り続ける構造も変わっていません。
例えばニュージーランドなどでは、100年を超えた家でも、手入れさえしてあれば、かなりの高額で売りに出すことができます。
建物の値段が０になるなんてことは、ありえません。
逆にリフォームをすることで、価値は上がっていくぐらいです。
日本ももっと中古住宅を大事に使う文化になってほしいです。
さて、話を戻すと、日本で不動産投資をやるより、海外でやった方がいいんじゃないかというのは、やはり地域によっては人口がぐんぐんと増えていて、需要が大きいのと、
経済的にも発展していて、為替もこれから強くなってくるんじゃないかという観点からです。
具体的にいうと、今狙っているのは、フィリピンとアメリカの不動産です。
ただこれを実行するのには、現地で優秀なチームを見つけてから出ないと踏み切れません。
不動産管理会社だけでなく、信用のできるリフォーム会社、不動産専門の弁護士さん、不動産販売会社、会計士さんなどなどです。
ただ、今から日本で不動産投資を始めるのなら、どのみち一から探すことになるので、世界のどこで始めても同じかなと思っています。
それよりは、経済が発展していて、人口も増えていて、中古住宅の価値が落ちにくいところでやるのが、一番かなぁと。
ニュージーランドの不動産投資で経験したことが活かせそうな国で再現するほうが、日本でやるよりいいかなとも思い始めています。
サイドFIREした後も頻繁に訪れて楽しめて一軒の値段が安いとなると、セブの方がいいかなといった感じです。
ただフィリピンは、非居住者が銀行口座をひらくのが結構難しいそうなので、そのときはリタイアメントビザも一緒にとってしまおうと思っています。
結構現地で見て回ったのですが、よく売りに出しているプレビルドの空港があるマクタン島の物件は避けて、
街中にあるアヤラモールやITパークのある繁華街のあたりの中古物件がいいんではないかと思っています。
セブ島の物件って、すごく適当につくってあるのも多そうなので、大手のアヤラグループあたりが手掛けた物件じゃないと怖くて買えません。
ただ日本の業者さんは、プレビルドでマクタン（空港のあるリゾート地帯）の方を売りたがるんですよね〜〜。
まあディベロッパーからのキックバックで利益が大きいんでしょうね。
リタイアメントビザと組み合わせて、一時期よく売りにだされていました。
業者さんだけが儲かる物件を買うつもりはないので、コツコツと自分たちで探したいと思います。
セブ島の物件については、自分で住んだ経験もあるので、また書きたいと思います♪
ただ、昨日見た夢のこともありますし、やっぱり日本でもやりつつ、海外にも１つか2つ物件を持っておくぐらいのほうが、無難なのかなとも思い直してみたりしています。
多分、勉強をすすめていくうちに、どの方法がいいのか、おのずと開けてくるでしょう！（＾＾）
＃投資はご自分でよくよく勉強してから始めてくださいね☆
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