こんにちは、遊牧民のイルカです。
さて今日はこんな質問に答えてみたいと思います。
「こんにちは。私たちは不動産投資をしてみようと思っているのですが、借金をするのが怖くて、なかなか一歩が踏み出せません。借金をするのは、本当に危なくないのでしょうか？」
「借金にも良い借金と悪い借金があります。不動産投資への借金はうまくやれば、良い借金となり、お金を毎月ポケットへと連れてきてくれますが、はじめに良くない物件（キャッシュフローを連れてきてくれない）を借金をして買うと、危ないと思います」
私たちも最初の不動産投資をするときには、やはり借金をするのが少し怖かったです。
ただ、何度も計算して、家賃が入ってくれば借金を返しても、十分に余分なお金がでることがわかっていたので、えいや！と踏み切ることができました。
借金にはよい借金と悪い借金がある
借金にはよい借金と悪い借金があります。
悪い借金の代表格は、クレジットカードの借金ですね。これは年利15％ぐらいという大変高い金利をもっていかれてしまいます。
自分のポケットから、お金を奪ってしまう借金なわけです。
リボ払いも同じですね。
あとは、車の借金も悪い借金に入ると思います。これも、高い金利を払って、自分のポケットからお金を奪っていきます。
それから、お金を連れてきてくれるかどうか定かではない、投資ではなく投機のために借金をするのは、最悪のパターンです。これはギャンブルと変わりません。
うまく転がれば増えますが、投機がうまくいかないとあっという間に大きな返せるあてのない借金を抱え込んでしまいます。
良い借金の代表格は、不動産投資でする借金で、良い物件を安く買って、きちんと住む人を探してこられれば、毎月借金を返済しても、充分なお金をポケットへと連れてきてくれます。
ただこの場合も、良い物件を安く買えずに、空室ばかりとなってしまっては、悪い借金となってしまいますので、物件の選定といくらで買うのかはとても重要になってきます。
フルローンでやる方も多いですが、私たちは借金の割合をあまり増やしたくないので、そこまではしません。
ただ、予想に反して、ニュージーランドではすごく物件の価格があがったので、「やっぱりもう少し借りておけばよかったね〜頭金はもっと少なくてもよかったね」ということを後々少し後悔しました。
少ない頭金なら、２軒ではなく、3軒買えたからです。すると、もう１軒の値上がり益も取ることができました。欲張ってはいけませんね。（笑）
今から日本で不動産投資をやるなら、堅実にやると思います。
なぜなら、災害などで建物が毀損してしまう可能性も、災害大国日本ではありえるからです。
そのときにでも、土地だけは残りますから、更地にして売れば、借金は残らないと思えば、大分気が楽になります。
親からの「借金だけはしないでね」という呪縛を解き放つ
私たちも親から「借金だけはしないようにね」と耳にタコができるくらい聞かされて育ったので、なかなかその呪縛？からでるのが簡単ではありませんでした。
本を読んで、セミナーにでて、不動産投資の経験者の方やプロの方とお会いして、やっとこ、「良い借金」というのもあるのだ、ということが呑み込めるようになりました。
今はどれだけ低い金利で融資をひっぱってこられるのかなぁと一種のゲームのように考えることができます。
よい借金は、キャッシュフローを連れてきてくれる
よい借金はいわば「他人のお金で、自分を豊かにしてくれる」ものです。
銀行のお金を使って、自分たちのポケットにお金が入ってくるようになるわけですね。
銀行もちゃんと返済があれば喜んで貸してくれるので「WINーWIN」の関係となります。
実際私たちは、２軒めを買ってしばらくすると、銀行側から「もう１軒買いませんか？お金貸しますよ〜」という提案を受けました。担保も入れて、きっちりと返済もしていたので、もっと貸したいなと思ってくれたのでしょう。
このように良い借金は、キャッシュフローという現金を連れてきてくれます。それも毎月続くお金の流れです。
同じくローンを組んで買う自分の家は、お金を連れてきてはくれずに、お金を払わないといけないので、悪い借金の部類にはいると言われています。
ただこれは、非常によくされている議論で、賃貸VS持ち家みたいにして、どちらがいいのかは、結論がでない議論でもあります。
ただ、今の日本の現状を考えると、よほど出口戦略（どうやって高く売るのか）を考えてから買わないと、やはり資産価値の落ちていくものをローンを抱えて買うということで、悪い借金に入ると思われます。
一人だけ友人に不動産部門にお勤めで、都内のタワマンを買って、しばらくしてから倍の値段で売り抜けたプロがいますが、そういうことができるのはプロ並みの選定眼を持った人だけでしょう。
これがニュージーランドやアメリカの一部地域のように、どんどん物件の価格が上がっているところだと話は別で、資産価値の上がるものに投資しているので、良い借金ということになりますかね〜。
私たちは将来的にもしかしたら、自分の家を買うかもしれませんが、そのときは安い物件を現金で買うと思います。そして、時間をかけてリフォームして物件の価値をあげて、借金はゼロにしておけば、家賃を節約できるかなと考えております。
もし海外に長くいるようになれば、誰かに貸してもいいですしね☆
あとは、良い借金としては、堅実なビジネスに投資するなんていうのも良い借金だと思います。
例えば年利５％でる投資があったとします。それを今の日本の低金利１％前後で資金を調達して投資をすれば、差し引き４％ものお金がポケットに入ってくることとなるからです。
良い借金か悪い借金なのかは、キャッシュフローがあるかないかの違いともいえます。
やはり、借金というと、なかなかハードルは高いですが、投資のスピードを上げていくには、良い方法だと思うので、充分に安全性を実感してから、一歩踏み出してみてください。
＃投資はご自分でよくよく勉強してから始めてくださいね☆
コメント